La réponse à cette question pèse lourd dans la balance entre recevoir une pleine indemnisation ou essuyer une perte financière après un sinistre.
Voici les éléments à considérer quand vient le temps de faire une évaluation rigoureuse de votre immeuble afin que le coût de reconstruction soit le plus réaliste possible.
L’évaluation de la valeur des bâtiments commerciaux doit tenir compte:
- de la nature et du type de construction,
- de la fluctuation des coûts des matériaux et de la main-d’œuvre,
- des coûts indirects liés à la démolition et à la reconstruction.
Caractéristiques propres au bâtiment :
- les dimensions réelles (ex. : périmètre, superficie totale, nombre d’étages, hauteur des murs)
- les matériaux utilisés (bois, maçonnerie, acier ou béton). Leur coût varie selon leur qualité, leur résistance au feu, etc.
- la fonction du bâtiment (ex. : une résidence pour personnes âgées aura plus d’exigences à respecter qu’un immeuble locatif ordinaire)
- l’année de construction et l’état du bâtiment (rénové ou non)
- la complexité de la structure (ex. : architecture unique)
- la qualité des matériaux de finition (planchers de marbre, moulures, carreaux d’insonorisation, etc.)
- les installations électriques et mécaniques et les équipements fixes (ascenseurs, gicleurs automatiques et système d’alarme incendie, climatiseur, etc.)la certification LEED, s’il y a lieu
- l’aménagement paysager de l’établissement et les aires de stationnement
Coûts supplémentaires à considérer :
- indirects qui peuvent fluctuer avec le temps, comme ceux des matériaux et de la main-d’œuvre, les frais de nettoyage, de démolition et de déblaiement des débris ainsi que la préparation du site pour sa reconstruction
- liés aux modifications exigées pour respecter les plus récentes normes de la Régie du bâtiment du Québec, comme la sécurité incendie
- supplémentaires pour l’ajout d’extincteurs automatiques
Recommandations
Puisque les coût des matériaux et de la main-d’œuvre ne cessent de fluctuer selon l’inflation, la déflation, la demande et les marchés locaux ou internationaux, il est fortement conseillé de:
- faire appel à des évaluateurs spécialisés aux fins d’assurance qui se rendront sur les lieux et tiendront compte des caractéristiques propres au bâtiment et des autres facteurs pouvant influencer le coût d’une éventuelle reconstruction à neuf.
- mettre à jour l’évaluation lorsque des modifications sont apportées ou tous les trois à cinq ans afin de bien refléter les variations de coûts.
Attention, une évaluation du coût de reconstruction à neuf est bien différente des autres méthodes comme par exemple l’évaluation de la valeur marchande, l’évaluation municipale ou la valeur approximative au pied carré.
Le coût de reconstruction estimé variera sensiblement, donc privilégiez toujours l’évaluation du coût de reconstruction.
