L’Agence des coopératives d’habitation a publié le 28 août dernier son Examen bisannuel de rendement du portefeuille 2024, qui dresse un portrait encourageant de l’évolution des coopératives d’habitation au Canada au cours des 17 dernières années (2007-2024). Cette étude couvre 508 coopératives réparties en Colombie-Britannique, Alberta, Ontario et Île-du-Prince-Édouard, représentant près de 31 000 logements.

Les résultats montrent des améliorations notables en matière de gestion des risques, de solidité financière et de pratiques d’entretien, confirmant que les coopératives sont mieux outillées pour assurer la pérennité de leurs immeubles et la stabilité de leurs communautés.

Constats d’amélioration :

• Un profil de risque financier: en 2007, 61 % des coopératives présentaient un risque de stabilité financière supérieur à la moyenne ou élevé, alors qu’en 2024, cette proportion est tombée à 40 %.
• L’état de lieux (le bilan de santé d’immeuble):  la proportion de coopératives dont l’état des lieux était jugé seulement « passable» a aussi chuté de moitié en 17 ans, alors que la proportion des coopératives dont l’état de lieux est jugé excellent a monté de 15 % lors de même période.
• Une réduction significative des pertes de revenus :
  • Les arriérés et créances irrécouvrables ont diminué de 38 % depuis 2007.
  • Le montant dû par des administrateurs a été réduit de 86 %.

Ces résultats positifs s’expliquent  par les facteurs suivants:

1. La fin du remboursement des hypothèques initiales, ce qui a permis  aux coopératives de réinvestir dans leurs immeubles, tout en tenant compte de nouveaux défis liés aux emprunts privés récents et aux hausses des coûts.
2. Un modèle de gestion plus structuré
   Depuis 2007, le recours à des sociétés de gestion immobilière est passé de 35 % à 60 %. Ce modèle assure un suivi professionnel et une planification rigoureuse, particulièrement en Ontario et en Colombie-Britannique, où il est de plus en plus courant.
3. La croissance des réserves de remplacement                                                                        En 2007, la contribution annuelle médiane était de 1 184 $ par logement. En 2024, elle atteint 3 804 $ par logement — soit plus du triple en 17 ans. Ces investissements soutenus permettent de maintenir les immeubles en bon état, de planifier les rénovations majeures et de réduire le risque de défaillance à long terme.
4. Des inspections régulières et rigoureuses
   L’Agence effectue des inspections professionnelles tous les trois ans, incluant les immeubles, logements vacants et espaces communs. Ces évaluations permettent de cibler rapidement les réparations nécessaires et d’orienter les plans de maintien des actifs.
5. Une discipline accrue en matière de gouvernance
   La baisse des arriérés liés aux administrateurs témoigne d’un meilleur encadrement éthique et d’une culture organisationnelle plus solide au sein des coopératives.

Conclusion

L’Examen bisannuel 2024 illustre que les coopératives d’habitation ont su relever les défis financiers et opérationnels des dernières décennies. Elles disposent aujourd’hui de réserves accrues, de pratiques de gestion renforcées et de mécanismes de suivi plus efficaces, ce qui contribue directement à la préservation de logements abordables et durables pour les membres.

La CQCH et ses fédérations saluent ces résultats et continueront à soutenir les coopératives du Québec pour qu’elles bénéficient de ces bonnes pratiques et consolident la pérennité de leurs communautés.

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